入居者の同時多発的退去の問題 その5

    廃墟不動産投資家の村上祐章です。     その４からの続き　結局、転勤など仕事でのやむを得ない事情を除き、   退去するのは、至極、入居者にとって当たり前の理由が存在します。     それは、物件に対し、価値が少なくなったからです。     家賃の割には快適ではなかったり、ボロさの割には家賃が安くなかったり、という、   割高感というか、お得さの欠如が理由です。     また、従来の普通に日本人を入れていくという賃貸戦略だと、   どんどん先細りになっていくことが、今はもう明らかです。     そもそも、人口が減っているのにずっと住宅などが新築され、   空き家が延々と増え続けています。     昭和時代や平成の前半では、賃貸経営は、学生や未婚の男性を入れるのが基本でした。     平成の後半からは、徐々に、賃貸の入居者は若者ではなく高齢者が中心となっていきます。     現代の人はなかなか想像がつかないと思いますが、   昭和時代の漫画や映画などの話には、 ボロアパートにたくさんの日本人の若者が住んでいる姿が描かれています。     現代では、ボロアパートと言えば、日本人の老人か出稼ぎの外国人だらけ、と皆さんは実感しやすいことでしょう。     今の時代ではもう、当然ながら、普通の日本人を入れるという発想から、根本的に脱却しないといけません。     想定すべきメインの入居者とは、民泊の運営者と外国人と後期高齢者の日本人です。     ちなみに、外国人の入居者とは、日本語がある程度理解できて自ら契約する人と、 外国人の寮を運営する日本人の2つに分かれます。     私の物件の入居者が次々と退去してしまい、その後、あまり埋めにくくなっている問題の原因は、   賃貸の募集の方法が、ジモティーと紹介に頼りすぎていることです。     一般の常識とは異なり、入居者の募集において、通常の賃貸屋さんは当てになりません。     どういうことかと言えば、   例えば、どこかの居酒屋の店員さん、おそらくは日本人のフリーターかベトナムやインドネシア人の労働者に、   「このお酒はどうやって作られているのか？」「この卵焼きの油はどこの産地か？」などと尋ねても、   答えられないどころか、質問の概念すら伝わらないことでしょう。     通常の賃貸屋さんもそれと同じで、単に店舗から現地の物件まで送迎し、   「ここは駅から近くてお勧めですよ」「インターホンはモニターが付いていて安心ですね」など、   　７月２９日 火曜日⋅15:00～19:30　埼玉の廃墟不動産投資の変態的な成功者さんが運営する、かなり常識外れなアパートを見せていただきます！！ in 東京都江戸川区　 　参加費２万＋ちゃんとしたディナー懇親会割り勘（数千円？）　お申込みはこちら(事務局)   物件のページを見ればすぐ分かるようなことしか話せないですし、   「プロパンか都市ガスか？」という物件の個別的な質問には、回答できないような営業マンが多いはずです。     今までのような楽勝モードでは、どんどん空室率が上がっていってしまうので、   今後、私は、DMの的確な送付や、入居者募集を専門に行うスタッフの育成などに取り組んでみたいと考えています。     このブログはなかなか表示されない状態が続いていますが、それとは関係なく、   入居者募集で卓越したテクニックを身につけた際には、また記事に上げてみたいと思います。（written by 廃墟不動産投資家）